Propiedad inmobiliaria

Este es uno de los escenarios más frecuentes que atendemos: un comprador extranjero o local adquiere una propiedad en zona turística, completa la transacción y meses después descubre que el título tiene cargas, disputas o errores registrales que nadie le reveló. Lo que sigue es costoso, largo y evitable.

El caso que se repite

Un inversionista adquiere una villa en Punta Cana a través de un promotor. La transacción se cierra rápido, los papeles parecen en orden. Al intentar hipotecar la propiedad para financiar otra compra, el banco descubre que existe una hipoteca anterior no cancelada registrada en el Registro de Títulos. El promotor ya no responde. El proceso legal para resolver la situación toma dos años.

Este caso no es atípico. En zonas de alto crecimiento inmobiliario como el Cibao, el Este y el norte del país, los problemas registrales son más comunes de lo que parece.

¿Qué verifica una due diligence inmobiliaria profesional?

• Estado registral del título en el Registro de Títulos: cargas, hipotecas, embargos y gravámenes activos
• Historial de transferencias: cadena de titularidad sin interrupciones ni transferencias sospechosas
• Situación catastral: que las medidas del plano coincidan con el terreno físico y que no haya deslindes pendientes
• Deudas municipales, impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) y contribuciones pendientes
• Restricciones de uso: zona costera (ZMT de 60 metros), servidumbres, suelos restringidos o protegidos
• Permisos de construcción vigentes y conformidad con el uso de suelo autorizado

La zona marítimo-terrestre: el riesgo que más se ignora

En República Dominicana, los primeros 60 metros desde la línea de la pleamar en zonas costeras son Zona Marítimo-Terrestre (ZMT), propiedad del Estado. Ningún particular puede tener título de propiedad sobre esa franja. Existen propiedades vendidas con mejoras dentro de la ZMT que técnicamente son ilegales. Esto se detecta en la due diligence, no después de la compra.

¿Qué hacer si ya compraste y hay un problema?

• No realizar mejoras ni construcciones adicionales hasta aclarar la situación
• Solicitar asesoría legal inmediatamente para evaluar opciones de saneamiento
• Revisar si existe garantía del vendedor en el contrato de compraventa
• Evaluar acción legal contra el vendedor o notario si hubo ocultamiento de información

Iniciar el proceso de rectificación o saneamiento ante el Tribunal Superior de Tierras